財務戦略　投資資金の捻出方法⑴　自宅は所有すべきか

 

自宅を買う多くの方は、住宅ローンを利用します。

キャッシュで買える裕福な方は別として、

住宅ローンを利用する方の多くは、

自宅を購入する理由づけを、次のように言います。

 

ローンを払い終えれば、家が自分のものになる。

ローン完済と時を同じくして定年になった以降は、

家賃を払わずに、そこに永住できる。

 

「自宅は、買うか借りるかは、ライフスタイルの問題である。

メリット・デメリットの両面があり、どちらが良いとはいえない」

私は、長くこのように考えていました。

しかし、21世紀になり、また、3.11の震災を経た今では、

家は借りるべきであると確信を持つようになりました。

 

• 東京湾北部での直下型地震が、今後30年間に起きる可能性は70％

東京湾岸東部では3.11による液状化被害が甚大であった

大田区などでは、直下型地震により80％の地域が液状化すると予想されている

• 震災に遭ったと同時に債務超過に陥ることも。

震災に遭ったら建物の価値はゼロ　しかしローンはそのまま残る

地震保険に入っていても、建て替えに際し、何ら役に立たないことは3.11で立証済み

• 少子高齢化により家が余る

一人っ子同士が結婚すれば、片方の家は住む人が無く空き家に。

• 既に住宅は余っている

全国平均での空室率は15％に達している

• 2050年には、九州と同じ広さの土地が無人化する

国土交通省の予想によれば、少子高齢化により、

現在人が住んでいる地域のうち、実に2割が無人化すると予想

• 築30年超の住宅に満足に住めるか

住宅ローンの返済が終わり、やっと手に入れた我が家。

ただし、30年落ちの住宅は水回りを中心に機能的に大きく低下する

• 築30年以上の住宅の中古市場がない

欧米と違い、日本には古い家を購入するという習慣が全くない

いきおい、築30年以上の住宅は売れる見込みがない

賃貸に出しても、相場の半分程度しか家賃を取れない

• 新築住宅を買ったと同時に20％値段が下がる

新築崇拝の高い日本では、買った次の日に売りに出そうものなら、

20％値引きしないと売れない。

• 維持費はバカにならない

 

購入時に特別修繕積立金・不動産取得税・登記費用・借入保証料→200万円?

毎年固定資産税・保険料、毎月管理費・修繕積立金→60万円?

大規模修繕時、一時金の負担可能性あり

• 30年ローンを組めば、借入額の5～2倍を返済する必要あり

今は低金利で融資を受けられるが、金利が急上昇するリスクは常にある。

平成3年ころ、ローン金利が8%台になり、

利息さえ支払えない人が続出した事は忘れてはならない

• 不動産の価格は下がる

上記のような要素や、今後も続く日本経済の衰退により、

不動産が値上がりする要素は少ない

 

このようなデメリットを上回るだけのプラス要因がなければ、

自宅を買う経済的合理性は認められないことになります。

 

ひとつのケースですが、

自宅は山梨県の小渕沢に買い(相当安い)、子供は自然豊かな環境で育て、

父親は、東京のクリニック近辺の賃貸住宅に住む。

金曜日の夜小淵沢の自宅に向かい、月曜日の朝東京に戻る

こうすることにより、住居費を半減させる事が出来ます。

 

また、現在の賃貸専用マンションの質は目を見張るものがあります。

分譲マンションより質の高いものもかなり出てきています。

最初から賃貸専用マンションというのも、有力な選択肢です。

ちなみに私は、賃貸専用マンション住まいでした。

 

このようにして浮いたお金を月掛投資に回し、5％で運用できれば、

60歳リタイア時には、相当な財産を形成しているでしょう。